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Mayer, A. (1998). Theorie und Politik des Wohnungsmarktes. Eine Analyse der Wohnungspolitik in Deutschland unter besonderer Berücksichtigung der ökonomischen Theorie der Politik. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-49487-3
Mayer, Annette. Theorie und Politik des Wohnungsmarktes: Eine Analyse der Wohnungspolitik in Deutschland unter besonderer Berücksichtigung der ökonomischen Theorie der Politik. Duncker & Humblot, 1998. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-49487-3
Mayer, A (1998): Theorie und Politik des Wohnungsmarktes: Eine Analyse der Wohnungspolitik in Deutschland unter besonderer Berücksichtigung der ökonomischen Theorie der Politik, Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-49487-3
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Theorie und Politik des Wohnungsmarktes
Eine Analyse der Wohnungspolitik in Deutschland unter besonderer Berücksichtigung der ökonomischen Theorie der Politik
Volkswirtschaftliche Schriften, Vol. 484
(1998)
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Abstract
Die Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Wohnen führen zu Friktionen bezüglich der Koordinations- und Allokationsprozesse des Wohnungsmarktes. Die Autorin überprüft, ob ein Marktversagen auf dem Wohnungsmarkt vorliegt, das als ökonomische Rechtfertigung für staatliche Interventionen herangezogen werden könnte. Im Anschluß daran werden die wohnungspolitischen Instrumente hinsichtlich ihrer Zieladäquanz analysiert. Als geeignete Kriterien werden hierbei die soziale Treffsicherheit und die Effizienz in das Zentrum der Betrachtungen gerückt. In die Analyse wird auch die Wohnungspolitik in Ostdeutschland einbezogen.Als Ergebnis ist in Deutschland seit dem Zweiten Weltkrieg eine in vielen Punkten ineffiziente und sozial wenig treffsichere Wohnungspolitik festzustellen. Vielmehr verstärken oder erzeugen die staatlichen Regulierungen die Koordinations- und Allokationsstörungen.Unter Verwendung der Ansätze der Neuen Institutionenökonomik und der Public-Choice Theorie wird die Neigung zu einer kurzatmigen, diskretionär-interventionistischen Wohnungspolitik als Ergebnis von Interaktionen der beteiligten Akteure erklärt. Annette Mayer entwickelt Lösungsvorschläge, die die dysfunktionalen Anreize und Arbeitsbedingungen der Politiker, Bürokraten und Interessengruppen beheben sollen.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Geleitwort | 5 | ||
| Vorwort | 7 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 9 | ||
| Tabellenverzeichnis | 18 | ||
| Abbildungsverzeichnis | 19 | ||
| Abkürzungsverzeichnis | 21 | ||
| Α. Einleitung | 25 | ||
| I. Problemstellung | 25 | ||
| II. Aufbau der Arbeit – Ein Überblick | 30 | ||
| B. Grundlagen | 35 | ||
| I. Das Gut „Wohnen“ | 35 | ||
| 1. Heterogenität | 37 | ||
| 2. Standortgebundenheit | 37 | ||
| 3. Mangelnde Teilbarkeit | 38 | ||
| 4. Dauerhaftigkeit | 39 | ||
| 5. Produktionsdauer | 40 | ||
| 6. Verkauf und Vermietung | 41 | ||
| 7. Siedlungsbildung | 41 | ||
| II. Der Wohnungsmarkt: Teilmärkte, Marktprozeß | 41 | ||
| 1. Aufspaltung des Wohnungsmarktes in räumliche und sachliche Teilmärkte | 42 | ||
| a) Räumliche Teilmärkte | 42 | ||
| b) Sachliche Teilmärkte | 43 | ||
| c) Prozesse des Filtering | 44 | ||
| d) Sickerprozesse | 47 | ||
| 2. Fehlende Markttransparenz | 47 | ||
| 3. Geringe Elastizität der Anpassung an Marktänderungen | 48 | ||
| III. Aspekte des Angebotes | 50 | ||
| 1. Private Haushalte | 50 | ||
| 2. Gemeinnützige Wohnungsunternehmen | 51 | ||
| 3. Freie Wohnungsunternehmen | 52 | ||
| 4. Sonstige Anbieter | 53 | ||
| a) Sonstige Unternehmen | 53 | ||
| b) Öffentliche Bauherren | 53 | ||
| IV. Aspekte der Nachfrage | 53 | ||
| 1. Ausgabeverhalten der Mieter | 54 | ||
| a) Das Schwabe’sche Gesetz | 54 | ||
| b) Die Lütge’sche Regel | 55 | ||
| c) Die Einkommens- und Preiselastizität des Wohnungskonsums | 56 | ||
| d) Der wohnungswirtschaftliche Ratchet-Effekt | 57 | ||
| 2. Haushaltsinterne Gründe der Wohnungsnachfrage | 59 | ||
| a) Haushaltsbildung und -auflösung | 59 | ||
| b) Familienzyklus | 60 | ||
| c) Mobilität | 60 | ||
| d) Wohnkosten | 60 | ||
| e) Wohnwert | 60 | ||
| 3. Haushaltsexterne Gründe | 61 | ||
| a) Aufgabe der Wohnnutzung | 61 | ||
| b) Schuldhaftes Verhalten | 61 | ||
| c) Eigenbedarf eines Vermieters | 61 | ||
| V. Freier und gebundener Markt | 61 | ||
| 1. Eigentumsbildung | 62 | ||
| 2. Mietpreis am freifinanzierten Markt | 62 | ||
| 3. Öffentlich geförderter Sektor | 63 | ||
| VI. Verbundene Märkte | 63 | ||
| 1. Angebotsseite | 64 | ||
| a) Der Bodenmarkt | 64 | ||
| b) Der Baumarkt | 68 | ||
| c) Der Kapitalmarkt | 72 | ||
| 2. Nachfrageseite | 73 | ||
| VII. Zusammenfassung der Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Wohnen | 73 | ||
| 1. Anbieterseite | 74 | ||
| 2. Nachfragerseite | 75 | ||
| C. Effizienz staatlicher Tätigkeit – Marktversagen vs. Staatsversagen | 79 | ||
| I. Besonderheiten des Wohnungsmarktes und soziale Marktwirtschaft | 79 | ||
| II. Legitimation staatlicher Eingriffe | 80 | ||
| 1. Marktversagen als Ursache für Staatseingriffe? | 81 | ||
| 2. Ursachen von Marktversagen – Anwendung auf den Wohnungsmarkt | 86 | ||
| a) Marktunvollkommenheiten und Marktversagen | 87 | ||
| b) Marktmängel und Wohnungsmarkt | 92 | ||
| aa) Argumente einer Intervention zugunsten der Nachfrager | 92 | ||
| (1) Externe Effekte bei der Nutzung des Gutes Wohnen | 93 | ||
| (2) Verteilungspolitische Zielsetzungen | 94 | ||
| (3) Mobilitätskosten | 95 | ||
| bb) Argumente einer Intervention zugunsten der Anbieter | 96 | ||
| (1) Hoher Fixkostenanteil bei der Produktion von Wohnraum und das Risikoproblem | 96 | ||
| (2) Geringe Preiselastizität des Angebotes und verzögerte Marktanpassungen | 97 | ||
| (3) Angebotsseitige externe Effekte | 98 | ||
| c) Fazit: Marktversagen – Notwendigkeit staatlicher Interventionen am Wohnungsmarkt? | 99 | ||
| III. Zur Theorie des Staatsversagens | 100 | ||
| 1. Einführung | 101 | ||
| a) Ursachen von Unwirtschaftlichkeit einer bürokratischen Verwaltung | 101 | ||
| b) Ursachen für potentielle Verschwendimg gemeinsam genutzter und verwalteter Ressourcen | 101 | ||
| aa) Menschliche Natur | 101 | ||
| bb) Systembedingte Ursachen | 102 | ||
| cc) Analytische Darstellung der potentiellen Ineffizienz des Staates | 103 | ||
| 2. Positive Theorie des Staatsversagens – Neue Institutionenökonomik | 107 | ||
| a) Überblick und Einführung | 107 | ||
| b) Die Property Rights-Theorie | 111 | ||
| aa) Methodische und methodologische Grundlagen – Bedeutung und Definition des Begriffs Property Rights | 111 | ||
| bb) Das „Bild“ vom Menschen und von der Gesellschaft in der Theorie der Property Rights - und der methodologische Individualismus | 115 | ||
| (1) Das REMM-Modell | 115 | ||
| (2) Der methodologische Individualismus | 116 | ||
| cc) Die Aussage der Property Rights-Theorie: Die Aushöhlung von Property Rights, Externalitäten und Transaktionskosten | 117 | ||
| dd) Staatsversagen und Property Rights | 121 | ||
| c) Die Transaktionskosten-Theorie | 123 | ||
| aa) Aussagen der Transaktionskosten-Theorie | 123 | ||
| bb) Die Transaktionskosten-Theorie und die Typisierung möglicher Vertragsformen | 127 | ||
| d) Die Principal Agent-Theorie | 130 | ||
| aa) Ursachen verschiedener Unsicherheitstypen | 130 | ||
| bb) Institutionelle Gestaltungen zur effizienten Beherrschung der Unsicherheitstypen | 134 | ||
| cc) Zusammenfassung | 135 | ||
| 3. Der Public Choice-Ansatz zur Übertragung der institutionenökonomischen Ansätze auf die Theorie des Staatsversagens | 136 | ||
| a) Die positive Zielsetzung der Ökonomischen Theorie der Politik | 136 | ||
| b) Public Choice – homo oeconomicus, Aggregation individueller Präferenzen und unvollkommene Informationen politischer und bürokratischer Institutionen | 139 | ||
| c) Die Akteure des politischen Prozesses | 140 | ||
| aa) Die Gruppe der Wähler | 141 | ||
| bb) Interessengruppen | 143 | ||
| cc) Die Politiker und die Parteien | 146 | ||
| dd) Die Bürokratie | 149 | ||
| d) Der Public Choice-Ansatz und Greshams Law | 156 | ||
| e) Staatliche Eingriffe als Ergebnis dependenter Aktionen | 157 | ||
| aa) Wann engagieren sich die Akteure im Regulierungsprozeß? | 157 | ||
| bb) Welche Regulierungen setzen sich im politischen Prozeß durch? | 159 | ||
| cc) Politische Zyklen als Ergebnis der Interaktionen im politischen Prozeß | 161 | ||
| IV. Zusammenfassung und Überleitung | 163 | ||
| D. Grundzüge einer Theorie der Wohnungspolitik | 169 | ||
| I. Einführung | 169 | ||
| II. Ziele und Instrumente der Wohnungspolitik | 170 | ||
| ΙII. Die Entwicklung der Wohnungspolitik nach dem Zweiten Weltkrieg | 173 | ||
| 1. Kriterien zur Phaseneinteilung | 174 | ||
| 2. Die einzelnen Phasen der Wohnungspolitik | 177 | ||
| a) Erste Phase (1945–1950) – Sicherstellung einer Mindestversorgung durch zwangswirtschaftliche Maßnahmen | 177 | ||
| b) Zweite Phase (1950–1956) – Rasche Steigerung des Wohnangebotes – Die Hochzeit staatlicher Intervention | 178 | ||
| c) Dritte Phase (1956–1960) – Breite Streuung von Wohneigentum und Verbesserung der Wohnungsqualität | 181 | ||
| d) Vierte Phase (1960–1965) – Herstellung marktwirtschaftlicher Verhältnisse im Bereich der Altbauwohnungen – Mehr „Markt“ in der Wohnungspolitik | 185 | ||
| e) Fünfte Phase (1965–1971) – Sicherstellung der Versorgung einkommensschwacher Haushalte mit angemessenem Wohnraum | 188 | ||
| f) Sechste Phase (1971–1976) – Herstellung eines umfassenderen Mieterschutzes – Renaissance der Interventionisten | 191 | ||
| g) Siebte Phase ( 1976–1980) – Breite Streuung von Wohneigentum und Qualitätsverbesserung des Wohnungsbestandes – Offensive der Marktwirtschaftler | 194 | ||
| h) Achte Phase ( 1980–1989) – Mehr Marktwirtschaft im Wohnungswesen | 200 | ||
| i) Neunte Phase (1990–1994) – Wohnungspolitik in Ostdeutschland – Von der Planwirtschaft zur sozialen Marktwirtschaft | 207 | ||
| IV. Zieladäquanz wohnungspolitischer Instrumente | 215 | ||
| 1. Zum Stand der Evaluierung der wohnungspolitischen Instrumente in der Bundesrepublik Deutschland | 215 | ||
| 2. Zielsystem | 219 | ||
| a) Ökonomische Effizienz | 219 | ||
| b) Soziale Treffsicherheit | 220 | ||
| 3. Systematisierung der wohnungspolitischen Instrumente und deren Beurteilung | 220 | ||
| a) Leistungspolitische Instrumente | 224 | ||
| aa) Direkte Förderung | 224 | ||
| (1) Förderung des Neubaus von Mietwohnungen | 224 | ||
| (2) Förderung der Eigentumsbildung | 226 | ||
| (3) Förderung der Modernisierung | 227 | ||
| (4) Förderwege gemäß dem sozialen Wohnungsbau | 231 | ||
| (5) Wohngeld | 235 | ||
| (6) Wohngeld für Mieter vs. sozialer Wohnungsbau | 237 | ||
| bb) Indirekte Förderung – Steuervergünstigungen | 256 | ||
| b) Ordnungspolitische Instrumente – Rahmenbedingungen der Wohnungswirtschaft | 263 | ||
| aa) Kündigungsschutz | 263 | ||
| bb) Mietpreisregelung | 266 | ||
| cc) Fixierung von Qualitätsstandards | 273 | ||
| V. Optimale Wohnungspolitik – Versuch eines Fazits | 276 | ||
| VI. Übertragung der Ergebnisse der positiven Theorie des Staatsversagens auf den Wohnungsmarkt | 289 | ||
| 1. Einführung | 289 | ||
| 2. Die Gruppe der Mieter als Nachfrager nach staatlichen Interventionen | 293 | ||
| a) Mieter als Wähler | 293 | ||
| b) Die Interessengruppen der Mieter | 296 | ||
| 3. Die Gruppe der Vennieter als Nachfrager nach staatlichen Interventionen | 298 | ||
| a) Vermieter als Wähler | 298 | ||
| b) Die Interessengruppen der Vermieter | 301 | ||
| 4. Verhaltensmuster der wohnungspolitischen Akteure im Wahlzyklus | 303 | ||
| a) Die Anwendung eines Politikmodells auf die Wohnungswirtschaft | 303 | ||
| b) Beispielhafte Anwendung des Modells auf die neunte Phase der Wohnungspolitik der Bundesrepublik Deutschland nach dem Zweiten Weltkrieg | 309 | ||
| 5. Staatliche Interventionen als Ergebnis des politischen Prozesses | 314 | ||
| VII. Ansatzpunkte für institutionelle Reformen als Ergebnis der Analyse der positiven Theorie des Staatsversagens | 318 | ||
| E. Wohnungspolitik in Ostdeutschland | 328 | ||
| I. Besondere Situation der neuen Länder nach 1989 | 328 | ||
| 1. Wohnungspolitik in der DDR | 331 | ||
| 2. Bestandsaufnahme – Zustand des Wohnungsmarktes | 334 | ||
| 3. Der Weg in die Marktwirtschaft | 336 | ||
| a) Die Bestimmungen des Einigungsvertrages | 336 | ||
| b) Der Baubedarf in den neuen Bundesländern | 337 | ||
| II. Aufgabenfelder und Probleme der Wohnungspolitik in den neuen Ländern | 341 | ||
| 1. Leistungspolitische Instrumente | 343 | ||
| a) Neubauförderung von Mietwohnungen | 343 | ||
| b) Wohnungsmodernisierung | 344 | ||
| aa) Ziele der Wohnungsmodernisierung | 344 | ||
| bb) Möglichkeiten der Modernisierungsförderung | 347 | ||
| cc) Überblick über die Modernisierungstätigkeit in den neuen Bundesländern | 350 | ||
| (1) Arten der Modernisierungstätigkeit | 350 | ||
| (2) Umfang der Modernisierungen | 352 | ||
| dd) Finanzierungsmöglichkeiten | 357 | ||
| ee) Analyse der Modernisierungstätigkeit in den neuen Bundesländern | 362 | ||
| c) Förderung der Eigentumsbildung | 368 | ||
| aa) Die Bedeutung des Privateigentums – eine institutionenökonomische Analyse | 368 | ||
| bb) Überführung des „Volkseigentums“ in Privateigentum – die Größe des Privatisierungspotentials | 373 | ||
| (1) Individuelles Wohneigentum | 376 | ||
| (2) Privatisierung zugunsten der Mieter | 378 | ||
| (3) Förderung des Eigentums im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus | 382 | ||
| (4) Privatisierung der Gebäude in Platten- und Blockbauweise | 383 | ||
| cc) Das Altschuldenhilfe-Gesetz | 385 | ||
| d) Steuervergünstigungen | 389 | ||
| e) Wohngeld | 391 | ||
| 2. Ordnungspolitische Instrumente | 392 | ||
| a) Die Entwicklung der Mieten | 392 | ||
| aa) Zur Höhe von Mieten und Einkommen | 392 | ||
| bb) Vergleichsmieten | 397 | ||
| b) Restitution und Verwaltungshemmnisse | 399 | ||
| aa) Umfang der Restitutionsaufgabe | 399 | ||
| bb) Restitution als Investitionshemmnis | 400 | ||
| cc) Investitionsvorrang und Hemmnisbeseitigung? | 403 | ||
| dd) Vermögenszuordnungen | 405 | ||
| ee) Baugenehmigungen | 406 | ||
| ff) Vorschläge zur Beschleunigung der Verwaltungsverfahren | 406 | ||
| ΙII. Resümee: Schaffung günstiger Rahmenbedingungen als Hauptaufgabe der Wohnungspolitik | 407 | ||
| 1. Klare Eigentumsverhältnisse | 408 | ||
| 2. Liberales Mietrecht | 408 | ||
| 3. Bildung von Wohneigentum | 410 | ||
| 4. Abfederung sozialer Härten | 410 | ||
| a) Sozialer Wohnungsbau | 410 | ||
| b) Wohngeld | 411 | ||
| c) Ein neues Sonderwohngeld | 412 | ||
| d) Wohnungsangebot der öffentlichen Hand für spezielle Bevölkerungsgruppen? | 414 | ||
| 5. Zusammenfassung | 415 | ||
| IV. Staatliche Interventionen auf dem ostdeutschen Wohnungsmarkt als Ergebnis des politischen Prozesses | 417 | ||
| F. Schlußbetrachtung | 421 | ||
| I. Zusammenfassung | 421 | ||
| II. Ausblick | 427 | ||
| Anhangsverzeichnis | 430 | ||
| Anhang | 431 | ||
| Literaturverzeichnis | 446 | ||
| Sachwortregister | 478 |